ベルテックス（623A）のIPO情報と初値予想

　ベルテックス（623A）の東証スタンダードへの新規上場が承認されました。ここでは、ベルテックスのIPOに関する基本情報から投資分析、AIによる初値予測など、詳細なデータをどこよりも早く公開します！！

　事業内容は、『不動産コンサルティング、不動産企画・開発、不動産の売買・賃貸仲介及び賃貸管理業務、不動産の運用、不動産ファンド事業』となっています。

　2025年11月期の事業売上は34,941百万円で、構成比は収入区分別に、不動産コンサル89.3％、不動産管理10.7％となっています。

　前期(25.11)は自社ブランドで14棟336戸、自社ブランドを除く新築物件は88戸、中古物件は602戸を販売し、前期比で売上は23％増、最終は1,281百万円で着地しました。

　今期(26.11)は自社ブランドで7棟120戸、自社ブランドを除く新築物件は18戸、中古物件は347戸を販売し、2Q累計は売上・利益ともに前期並みのペースで進捗しています。

▌比率分析

　企業の『収益力』や『安全性』を上場している不動産業134社の中央値と比較すると、収益力は自己資本利益率 が26.4％など、かなり高い数値となっています。

　また、安全性の観点から資産負債構成を見ると、固定比率が7.7％となっており、比較的良好な状態といえます。

　現在の発行済株式総数は8,889千株で、株式保有割合は、経営陣94.0％、その他6.0％となっています。

　株式保有は安定株主が占めているため、初値や上場後の株価形成に際し、大きな懸念はありません。また、主要株主にロックアップが厳しめに入っているのは安心材料になります。

　IPOの公募比率は84％と高く、公募株式は、主に新規発行になります。初値形成にはややポジティブといえます。売出し分は、主に経営陣の株式放出によるものです。

　上場する株式の時価総額は59.6億円で、今回募集する株式は上場時発行済株式の31.1％分に相当します。募集株式に対する投資家の資金供給額は22.9億円で、IPOとしては中型の案件になります。

　今回のIPOでは東海東京証券が主幹事となっており、割当株数の6％程度が個人向け抽選に配分されると予想されます。

　また、幹事証券になる楽天、マネックス、松井も割当株数の大半が個人向け抽選に配分されるため、狙い目になります。

▌注目度・業績評価

　投資用不動産の開発・仲介業務に特段の新規性はなく、注目度は低いです。自社ブランドマンションの供給拡大に加え、賃貸・建物管理戸数の増加により、売上は順調に伸びており、また、不動産ファンド「VERFUND」の拡大も中長期的な収益源となる可能性があることから、事業の成長性に期待できます。一方、不動産販売は金利・地価・融資環境の影響を受けやすく、仕入れ価格上昇による利益率低下には注意が必要です。

▌需給・価格評価

　IPOとしては中型案件で、株主には安定株主しかおらず、ロックアップも厳しめのため、需給に不安はありません。また、想定価格が低く、公募比率が高いのもプラス材料になります。想定価格を基準としたPERは4.7倍(前期EPS)と業種平均10倍(不動産・スタンダード)と比較して割安な水準です。なお、26年11月期の１株当たりの配当金は25～32円を想定しており、配当利回り4.7％～6％程度が期待できます。

▌IPO抽選へのスタンス

　今回のIPOは一定程度の初値上昇が期待できるため、IPO抽選には当選を狙って『参加』したいところです。

　上記のIPO評価を踏まえた上で、初値は想定価格530円から+270円(+50.9%)高い800円と予想します。なお、AI予測値は955円となっており、これより低い弱気の予想としています。

　最後に過去の類似IPOの状況ですが、直近では25年12月に上場したAlbaLink(5537)の初値騰落率は+42.3％でした。

　今回のIPOと同じ不動産業関連に分類されるIPOは2007年以降77件で、初値が公開価格を上回った割合(勝率)は72.7％、初値騰落率の平均は+54.7％(中央値+27.3％)となっています。

　また、今回と同じ中型のIPOは2017年以降182件で、勝率は75.8％、初値騰落率の平均は+33.3％(中央値+19.5％)となっています。